השאירו פרטים ונציגינו יצרו עמכם קשר
תמחור שמרני: 17.5 מיליון שקל עבור נכס יוקרה בסביון
הנכס כולל שני מבנים ברמת גימור גבוהה במיוחד, עם חיפוי ייחודי מאבן ירושלמית.
העסקה:
בסביון נמכר נכס יוקרה בשטח בנוי כולל של 450 מ"ר תמורת 17.5 מיליון שקל. הנכס כולל מבנה מגורים ראשי בן שבעה חדרים בשטח של 400 מ"ר, וכן מבנה משני קטן לאירוח בשטח של 50 מ"ר. שטח המגרש עליו בנויים המבנים עומד על כ־1.2 דונם.
העסקה בוצעה באמצעות קבוצת מונטיפיורי נדל"ן, המתמחה בשיווק נכסי ופרויקטי יוקרה.
השוק בסביון:
סביון נחשבת ליישוב יוקרתי, אך רמות המחירים בה נמוכות מאלו של הרצליה פיתוח ואינן מגיעות לשיאים ארציים, כמו ברחוב גלי תכלת בהרצליה. בדיקה רוחבית של צמודי הקרקע שנמכרו ביישוב במהלך השנה האחרונה מעלה כי פחות מעשר עסקאות דווחו לרשות המסים, בטווח מחירים של 10.6 עד 18.4 מיליון שקל, כאשר רובן נעו סביב 14 מיליון שקל.
כמובן שקיימות ביישוב וילות יוקרתיות אף יותר, ובמאגרי רשות המסים מופיעות גם עסקאות בשווי של מעל 20 מיליון שקל. עם זאת, מדובר בטווח המקובל. יש להדגיש כי הנתונים מתייחסים לכלל העסקאות, ללא הבחנה בין שטחי הקרקע והמבנים.
הנכס:
מדובר בווילה שנבנתה על בסיס היתר בנייה שניתן בסוף שנת 2007, במקום בית צמוד קרקע ישן שעמד על המגרש קודם לכן. תכנון הבית בוצע, ככל הנראה, בהשראת אדריכלות ערבית מן המאה ה־19.
מחיר השיווק של הווילה עמד על 18.5 מיליון שקל, ובסופו של דבר היא נמכרה במיליון שקל פחות. להערכתנו, אם מפרקים את שווי הנכס לעלויות קרקע ועלויות בנייה — תוך התחשבות בכך שמדובר בבנייה ברמה גבוהה במיוחד, אך בת כ־18 שנה — ניתן אף להגיע לשווי גבוה יותר ממחיר העסקה. עם זאת, שוויו של נכס אינו נגזר רק מעלויות הקרקע והבנייה, אלא גם מטעמים אישיים וממצב השוק.
לפיכך, ובהשוואה למחירי נכסים אחרים שנמכרו לאחרונה בסביון, נראה כי מחיר העסקה סביר.
דבר המתווך:
רועי קנר, מנכ"ל קבוצת מונטיפיורי נדל"ן, אומר:
"עסקה זו ממחישה היטב את האופי הגלובלי של שוק היוקרה בישראל, ובפרט ביישובים היוקרתיים. הרוכשים הם תושבי חוץ, מה שמדגיש את המשך העניין הבינלאומי בנכסי פרימיום בישראל, גם בתקופה של האטה בפעילות השוק.
"הנכס עצמו יוצא דופן באופיו ומהווה יצירת אמנות של ממש: בית המצופה כולו באבן ירושלמית, לרבות אבן סלייב ירושלמית ייחודית, עבודות סיתות מורכבות שבוצעו על ידי בעלי מקצוע נדירים, ורמות גימור גבוהות במיוחד. זהו סגנון שאינו שכיח כיום בסביון, שם מרבית הבנייה החדשה נוטה לקווים מודרניים.
"הייחודיות הזו חייבה תהליך שיווק מדויק וממוקד מאוד, הן בשוק המקומי והן בזירה הבינלאומית, במטרה לאתר רוכשים שמעריכים את האופי האדריכלי והאמנותי של הבית.
"סביון הוא יישוב יוקרתי שבו בוצעו מעט מאוד עסקאות בשנה האחרונה, ולכן כל עסקה משמעותית מקבלת משקל מיוחד — וממחישה את החשיבות שבחשיפה בינלאומית של נכסי יוקרה באזורים אקסקלוסיביים, במיוחד בתקופה שבה המצב הביטחוני של יהודים בחו"ל מעורער ויהודים רבים מחפשים אלטרנטיבת מגורים בישראל."
דבר השמאי:
"מדובר בנכס ייחודי הממוקם בלב היישוב, באזור הנחשב לאחד המבוקשים בסביון", אומר השמאי אושרי אהרוני. "שווי הקרקע באזור זה מוערך בכ־11 אלף שקל למ"ר, כך ששווי הקרקע לבדה נאמד בכ־13 מיליון שקל. יתרת התמורה משקפת את שווי המבנים, אשר נבנו בעלויות גבוהות יחסית, תוך שימוש באבן ירושלמית, קירות עבים ותכנון אדריכלי ייחודי בהשפעה ירושלמית.
"עלות הבנייה המשוערת, בהתחשב באופי הביצוע ובחומרי הגמר, מוערכת בכ־6–8 מיליון שקל. לאור נתונים אלה, מחיר העסקה משקף תמחור שמרני ביחס למיקום, לאיכות הבנייה ולמאפייני הנכס, וניתן לראות בו עסקה שבוצעה ברף התחתון של טווח המחירים המקובל לנכסים דומים בלב סביון."
שורה תחתונה:
ייתכן שבתקופה אחרת הנכס היה נמכר במחיר גבוה יותר, אך הימים הנוכחיים אינם נחשבים לטובים עבור שוק נכסי היוקרה.
