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L’année 2025 restera dans les mémoires comme celle où la carte du luxe en Israël a changé de visage. Alors que l’ensemble du marché a été confronté à des secousses et a enregistré un ralentissement significatif au cours des derniers trimestres, les données de l’Autorité fiscale israélienne et de Madlan révèlent une tendance surprenante : Tel-Aviv perd sa domination quasi absolue au profit d’un retour impressionnant de Jérusalem et d’Herzliya Pituach sur le devant de la scène.
D’une villa historique dans le quartier de Talbiya aux tours de super-luxe du boulevard Rothschild à Tel-Aviv — peut-être le dernier bastion de la « ville qui ne dort jamais » — nous avons rassemblé les biens les plus chers achetés au cours de l’année écoulée. Les données ont été collectées à partir du site de l’Autorité fiscale et ont fait l’objet d’une vérification et d’un affinage par l’équipe de recherche de Madlan, afin de filtrer les transactions atypiques et de regrouper celles qui avaient été fractionnées. Il convient de noter que plusieurs méga-transactions, largement relayées par les médias cette année, n’ont pas encore été déclarées à l’Autorité fiscale et ne figurent donc pas dans la liste.
Roie Kaner, directeur général du groupe Montefiore Real Estate, spécialisé dans l’immobilier de luxe et de méga-luxe ainsi que dans le marché des résidents étrangers et des nouveaux immigrants, est en désaccord avec Kopel et estime au contraire que « l’année 2025 a clairement marqué le retour du marché de l’immobilier de luxe en Israël à une position de force, et même au-delà. Les principales transactions conclues cette année reflètent un marché mûr, ciblé et de grande qualité, dans lequel la demande se concentre sur des biens d’exception : villas historiques, penthouses offrant des vues emblématiques, projets uniques combinant préservation du patrimoine, hôtellerie et services du plus haut niveau, ainsi que des emplacements irremplaçables ».
Kaner ajoute que « le marché israélien du luxe n’est pas un marché de masse, mais un marché de qualité. Tant que l’offre restera limitée et que la demande continuera de provenir de publics solides et aisés, en Israël comme à l’étranger, les prix des logements de luxe devraient rester stables, voire augmenter, pour les biens et les immeubles adéquats. À Jérusalem, l’attrait pour les propriétés à valeur historique est particulièrement marqué, et à Tel-Aviv se poursuit la tendance à la concentration des transactions de luxe le long de l’axe Rothschild et de ses environs, où l’on observe une volonté de payer des prix très élevés pour la combinaison d’un emplacement central et d’une expérience de vie urbaine de niveau international. Césarée et Herzliya continuent de renforcer leur statut de destinations privilégiées pour les maisons individuelles dans des quartiers au niveau socio-économique très élevé ».
**L’identité des acheteurs**
Selon Kaner, « l’un des traits les plus marquants de 2025 est la part significative des résidents étrangers dans les transactions de luxe. Des acheteurs d’Amérique du Nord et d’Europe, y compris d’Italie et du Canada, sont impliqués dans certaines des transactions les plus coûteuses. Dans notre entreprise, cette année, près de 60 % des transactions de luxe ont été réalisées par des résidents étrangers — et nous parlons pourtant d’une année de guerre. C’est un chiffre incroyable. Cette année, nous avons constaté que pour ces résidents étrangers, il ne s’agit plus seulement d’acheter un pied-à-terre de vacances, mais d’un investissement stratégique à long terme. Pour beaucoup d’entre eux, Israël est perçu comme un point d’ancrage sûr sur les plans économique, culturel et identitaire, et la détention d’un bien immobilier ici représente une combinaison de sécurité, d’appartenance et de qualité de vie ».
Kaner estime que l’année 2026 prolongera ces tendances. « Dans un contexte de montée de l’antisémitisme dans le monde et de renforcement du sentiment d’incertitude au sein de nombreuses communautés juives, une nouvelle augmentation de la demande de biens de luxe en Israël de la part des résidents étrangers est attendue. La demande se concentrera sur des actifs uniques, impossibles à reproduire : des emplacements prime, des projets porteurs d’une histoire, des services de niveau international et des standards de conception et d’architecture sans compromis. Il s’agit d’un signal d’alarme pour les promoteurs en 2026 qui construisent dans des zones de prestige et souhaitent vendre à cette clientèle. La grande majorité d’entre eux ne sont pas spécialisés dans la construction et la commercialisation de véritables résidences de luxe, celles qui attirent les acheteurs haut de gamme et les amènent à payer des prix records au mètre carré. »
